契税房产税怎么计算

计算契税和房产税的基本原则

契税的计算方法

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受方应当缴纳契税，契税实行幅度比例税率或定额税率。

（一）适用税率：根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，对企事业单位、社会团体以及其他组织按照市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收营业税。

适用范围

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受方应当缴纳契税，具体包括以下情形：

1. 土地使用权出让；
2. 土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），不包括农村集体土地承包经营权的转移；
3. 房屋买卖；
4. 房屋赠与；
5. 房屋交换；
6. 出让国有土地使用权后改变其用途用于商业开发；
7. 非法定继承人通过继承、遗赠方式接受遗赠所得的房屋；
8. 法定继承人继承房产；
9. 经济适用住房再上市交易；
10. 在城镇土地使用税征税范围内单独作为房产计税依据的土地使用权再转让（包括出售、赠与和交换）。

具体步骤

1. 确认是否符合免税条件,如果纳税人符合免征契税的条件，如因继承、遗赠方式取得房产，则可以享受免税政策。
2. 根据实际成交价格确定契税计税依据,对于非居民纳税人，需要提供购房发票或者契税完税证明等有效凭证，并根据这些资料确认契税计税依据。
3. 按照规定的税率计算应纳税额,对于个人购买家庭唯一住房的情况，税率较低，即减按1%或1.5%的比例税率，而对于购买第二套改善性住房，面积为90平方米以上时，税率则调整为2%。
4. 缴纳契税,缴纳契税后，可以到税务局开具相应的票据。

特殊情况下的处理

• 对于夫妻双方共同出资购买同一房产的情况,若产权证上显示仅为一方名字，则该房产视为一套进行计税；
• 对于以离婚财产分割方式取得房产的情况,一般情况下，房产所有权将发生变化，需重新评估并缴纳契税；
• 若房屋已出租但未满三年,即使签订了新的租赁合同，也不属于减免范围，仍需缴纳相关税费。

注意事项

在缴纳契税过程中,需要注意以下几点：

• 应当确保提供的所有文件真实有效,以免影响后续办理流程；
• 如有疑问,应及时咨询专业人士或税务机关；
• 定期关注相关政策变化,以便及时调整自己的税收计划；
• 如果选择委托第三方代理机构代缴契税,应注意了解代理公司的资质和信誉度，避免出现资金风险。

个人房产税的计算方法

征收对象

我国目前只对拥有房屋所有权的自然人征收房产税,而企业、政府单位和个人均不在征税范围内，在计算个人房产税时，只需考虑个人拥有的房产。

征收标准

自2011年1月1日起,个人房产税的起征点为每平方米12元，当房产建筑面积小于100平方米时，每平方米征收标准为12元；当房产建筑面积大于等于100平方米时，每平方米征收标准为24元，还存在一个免税优惠，即房产面积在100平方米以内且不超过当地同类房屋平均租金的，免征房产税。

计算公式

假设某人拥有一处价值20万元的房子,建筑面积为120平方米，那么他应该缴纳的房产税为：

1. 计算房产面积小于100平方米时的应税面积：

   由于该房产面积为120平方米,超过了100平方米的部分为20平方米。

2. 分别计算两个部分的房产税：

   • 当房产面积小于100平方米时,房产税率为12元/平方米：

     此阶段应税面积：100平方米 × 12元 = 1200元

   • 当房产面积大于100平方米时,房产税率为24元/平方米：

     此阶段应税面积：120平方米 × 24元 = 2880元

3. 合并两个阶段的房产税,得到最终的房产税总额：

   总房产税 = (1200 + 2880) = 4080元

该人应缴纳的房产税为4080元。

特别提示

房产税的具体计算方法可能会有所变动,建议咨询当地税务局或专业税务顾问以获取最新信息，注意区分个人房产税与企业房产税的不同，避免混淆。