在会计学中,投资性房产指的是那些用于出租或经营其他业务活动以获取租金收入或其他收益的房地产，这些房产通常包括商业物业、办公楼、酒店等，对于这类资产，企业需要按照税法规定和会计准则来计提折旧，并进行相应的财务记录。
我们需要明确什么是投资性房产,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定，投资性房产是指为赚取租金或资本增值而持有的房产，常见的投资性房产包括自用写字楼、商铺、办公大楼以及工业厂房等。
根据不同的分类标准,投资性房产可以分为以下几类：
在会计处理上,投资性房产主要涉及两个方面：其成本和后续折旧费用的确认。
初始计量：当企业购买或建造投资性房产时，应当按照实际支付的金额作为入账价值，如果存在融资租入的情况，则按租赁协议确定的租赁付款额加上应支付的相关税费进行初始计量。
后续计量：对于已出租的房产，企业在资产负债表日应当对投资性房地产的公允价值进行复核，如果公允价值高于账面价值，差额部分计入“投资性房地产——公允价值变动”科目；反之，若公允价值低于账面价值，则差额计入“公允价值变动损益”。
折旧与摊销：对于已出租的投资性房产，应按直线法（年限平均法）进行折旧，每年计提的折旧金额等于总成本除以预计使用年限，对于未出租的投资性房产，由于其长期未使用，因此不应计提折旧。
在税收政策上,投资性房产的折旧费用允许从企业的应纳税所得额中扣除，具体扣除比例依据国家财税法规和企业所得税法的规定有所不同，但一般而言，企业可以在每年的利润总额中扣除一定比例的折旧费。
需要注意的是,不同类型的房产可能适用不同的折旧税率和扣除限额，对于符合特定条件的老旧建筑物，可能享受加速折旧的优惠政策，对于一些特殊类型的房产（如养老院），还可能存在减免税优惠。
假设某公司拥有一个已出租的商业楼,该商业楼于2020年6月购建完成并投入使用，以下是该公司在2021年度的账务处理步骤：
初始计量：2020年6月购建完成时，该公司按照实际支付的价款150万元加上相关税费7.5万元进行了初始计量。
后续计量：2021年末，经过市场评估，该商业楼的公允价值为180万元，由于公允价值高于账面价值，公司需调整账面价值，差额为30万元（即180万元 - 150万元 = 30万元）。
折旧与摊销：由于该商业楼已经出租，采用直线法计提折旧，每年折旧金额为30万元 / 预计使用年限（比如20年）= 1.5万元。
在会计和税务层面上合理计提投资性房产的折旧是一项重要的财务管理任务,通过对各类投资性房产的准确核算，不仅能确保企业的财务状况透明化，还能有效降低税务负担，提升企业的整体盈利能力，定期审查和调整投资性房产的账目是非常必要的。
