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手里有50万元 是按揭买房还是租房+投资?

2017-05-25 14:07:43 来源:  有931人参与

文:广州日报全媒体

记者林琳

手上有50万元,作为首付购房还是租房并购买理财产品?小周最近患上了“选择困难症”,不知道在楼市平稳的情况下是否应该坚决入市,完成购房大计。业内人士认为,从投资收益角度看,购买理财产品的策略优于房产投资,但是购房能带来“无形收益”,建议小周这种处于事业上升期的年轻刚需买家可以选择“进取型”的投资策略。

建议

买老城区学位房

要考虑贷款年限

事实上,50万元首付的预算在广州买房的选择空间并不少,如何选择合适的物业则因人而异。李超透露,目前“80后”、“90后”作为刚需主力军,在购房群体中占了6~7成,他们多有私家车,且对居住环境有偏好,可考虑选择增城或花都地铁旁的大户型电梯楼,等地铁开通后将更方便出行。

如果是看重市中心教育资源的买家,可以考虑老城区学位房。但李超提醒,由于老房子楼龄超过20年,可贷款年限不足20年,月供负担会相对大些。

对没有明确偏好的买家,业内人士建议不妨考虑即有较好教育资源,物业又不至于太老旧的“城市副中心”如番禺市桥板块。据了解,这一带买家中有一半以上是购置学位房的刚需客。更靠近市中心,还可以选择白云区京溪板块。

案例

小周在一家大型国企担任中层管理岗位,和太太的总月收入在15000元左右,10年来两人存下50万元存款,计划今年买房。3月时,小周看中了番禺南浦地铁口附近的一处小两房单位,总价150万元。还没有下手就遇到接连出台的楼市新政,观望了一个多月,小周还是按捺不住买房的愿望:“小孩马上面临上小学,家庭需要相对稳定的生活环境。”他认为,用50万元交纳首付后,每月月供大概在6500元左右,养房压力并不算大。

分析

满足自住需求是无形收益

记者了解到,像小周这样的普通家庭为数不少,大多数能承担50万元左右的首付,家庭月收入在1.5万~2万元之间。房天下广州二手房高级分析师李超为我们算了一笔账。

策略一:选择买房

20年增值收益195万元

以小周一家为例,买房支出包括首付50万元及每个月月供6544元(按商业贷款100万20年期计算),20年还款总额为157万元,首付和月供成本共计207万元。

买房收益方面,如果以房价年均涨幅去评估未来房产的增值幅度,根据房天下数据研究中心统计,番禺二手房网签均价3年以来(2014年4月~2017年4月)从13241元/平方米上涨到18572元/平方米,年均涨幅13.4%;因此按番禺成交价的年均涨幅计算,20年后房子总价约达到现在的2.68倍,即402万元,因此房子增值的收益是20年后房产总价402万元减去首付和月供成本207万元,即195万元。

策略二:租房+买理财产品

20年净收益289万元

还以小周一家为例,如果选择租房,可以用现有租金水平计算月租成本,根据房天下数据中心的监控数据,以番禺二房单位平均月租2750元/套计算,20年租金成本共66万元。另一方面,使用不买房省下的首付和还款成本207万元用于理财的收入,如购买定期保本理财产品,一般年化收益率为5%左右,按20年复利计算总收入562万元,减去租金成本则净收益289万元。

专家观点

从策略一和策略二可见,租房+购买理财产品的净收益比购房的收益多出91万元。

房天下广州二手房高级分析师李超认为,对于事业处于上升期的、暂时还没有小孩的夫妻来说,可以考虑先租房,并以理财投资的方式令存款继续增长,但对于同样具有上升能力、但对已有小孩的家庭来说,对于拥有长期稳定居所、解决入户和小孩入读小学问题有强烈的需求,而这些长远看也是一种“无形收益”,因此建议这些刚需买家可倾向于选择按揭购房。

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